Bewertungen

Für eine Bewertung Ihrer Liegenschaft kann es verschiedene Gründe geben. Verkaufsverhandlungen, Erbteilungen, Finanzierungen, Unternehmensbewertungen, Ehescheidungen und viele andere.

Bei einer Bewertung wird der Marktwert der Liegenschaft ermittelt. Das ist der Preis einer Liegenschaft, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr zu zahlen bereit wäre.

Ein möglicher Liebhaberpreis darf jedoch nicht in die Bewertung einfliessen.

Arten der Bewertung

Grundsätzlich gesehen gibt es zwei verschiedene Arten den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Einerseits eine fachmännische Bewertung durch einen Immobilienbewerter, welche eine Besichtigung vor Ort, die Erfassung aller benötigten Kennwerte, die Berücksichtigung der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten und eine individuelle Berechnung des Marktwertes beinhaltet.

Die andere Art ist eine Schätzung mittels hedonischer (statistischer Methode) oder auch Onlineschätzungen, die der Eigentümer selbst durchführen kann. Bei diesen Schätzungen können jedoch nicht alle Parameter im Detail erfasst werden und das Ergebnis ist immer mit Vorsicht zu geniessen.

Methodik

In Zeiten von Google und Co. wird schnell bewusst, dass es einige verschiedene Methoden und auch unterschiedliche Ansichten zur richtigen Bewertung einer Immobilie gibt. Nicht jede Methode ergibt für Ihr Objekt den richtigen Marktwert. Nutzung, Grösse und Lage haben einen entscheidenden Einfluss auf die richtige Methode. Nachstehend eine kurze Auflistung der bekanntesten Methoden:

• Realwertmethode. Der Realwert einer Immobilie setzt sich aus dem Gebäudewert abzüglich der Entwertung, den Erschliessungskosten und dem Landwert zusammen.
• Ertragswertmethode. Diese Anwendung wird durch den SIV empfohlen. Durch die Annahme eines möglichen nachhaltigen Mietertrages sowie die objektspezifische Berechnung eines Kapitalisierungszinses kann der Marktwert berechnet werden. Der Zustand und das Objektalter müssen durch einen Entwertungsabzug korrigiert werden.
• Mischwertberechnung. Diese Methode mischt den Realwert und den Ertragswert in einem bestimmten Verhältnis, wobei beim Ertragswert keine Altersentwertung abgezogen wird und meist ein fester Kapitalisierungssatz angewendet wird.
  

Welche Methode ist nun die richtige für Ihr Objekt und ergibt den Marktwert? 
Wir wählen für Sie die richtige Methode, um den effektiven Marktwert für Ihr Objekt zu ermitteln.

Vorgehen und Ablauf

Nachdem mit uns ein Besichtigungstermin vereinbart worden ist, werden folgende Unterlagen benötigt:

Allgemein:

• Planunterlagen (Grundriss und Schnitt)
  
• Grundbuchauszug
  
• private Verträge
  
• Gebäudeversicherungswert
• Investitionsliste

Zusätzlich bei Stockwerkeigentum:

• Begründung von Stockwerkeigentum
• Stockwerkeigentümer-Reglement
• Aktueller Stand Erneuerungsfonds

Zusätzlich bei einem Renditeobjekt:

• Mieterspiegel

Keine Sorge, wenn einige dieser Unterlagen nicht vorhanden sind. Einige davon können auch durch uns beschafft werden. Sind keine Planunterlagen vorhanden, können die Gebäudemasse anlässlich der Besichtigung aufgenommen werden.

Nach der Besichtigung vor Ort wird die Bewertung durch uns vorgenommen. Sie erhalten von uns nicht nur den Gesamtwert Ihrer Liegenschaft, sondern die Bewertung wird als Dokumentation abgegeben.