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Lexikon

Altersentwertung
Von der Lebensdauer abhängiger Wertverlust. Dieser wird meist in CHF angegeben. Jedes Gebäude hat eine spezifische Entwertung und muss separat gerechnet werden. Industriebauten, Wohnbauten und Gewerbebauten weisen grosse Lebensdauerdifferenzen auf.

Ausnützungsziffer
Berechnungsfaktor im Verhältnis Grundstücksfläche zu Gebäudenutzfläche Faktor 0.6 bedeutet: = 1000m² Grundstücksfläche entspricht 600m² Gebäudenutzfläche.

Barwert
Die Barwertmethode wird bei Bewertungen von Objekten eingesetzt, bei denen der Faktor Zeit eine wichtige Rolle spielt, also die Nutzung eines Objektes zeitlich limitiert ist. Dies muss z.B. bei Wohnrecht, Baurecht, Nutzniessung etc. angewendet werden.

Baukosten
Zusammenzug sämtlicher Ausgaben für alle Handwerker sowie Planern Ingenieure und Architekten und der Baunebenkosten.

Bauland
Erschlossene oder unerschlossene Grundstücke die im Zonenplan als solches aufgeführt sind.

Baulinie
Bauten werden durch diese bezüglich Abstände zu Gewässer, Strassen etc. eingegrenzt.

Baunebenkosten
Kostenzusammenzug aus Baubewilligung, Gebühren, Baukredite, Plankopien, Bauversicherung und Abgaben.

Bauordnung
Ob auf Landesebene, Kantonsebene oder Gemeinebene. Die Bauordnung hat Kompetenz, Grundsatzgesetzgebung in der Raumplanung zu bestimmen. In der Bauordnung werden Grenzabstände, Gebäudehöhe, gestalterische Vorschriften, Ausnützungsziffer, Grünflächenziffer etc. geregelt. Sie regeln sämtliche planerischen relevanten Angaben und sorgt für den gesetzlichen Rahmen zur Planung eines Gebäudes.

Baurecht
Mit dem Baurecht wird eine Landparzelle für eine im Vertrag zu bestimmende Laufzeit zur Verfügung gestellt.

Baurechtszins
Periodische oder einmalige Abgeltung für die Zurverfügungstellung des mit einem Baurecht behafteten Grundstückes.

Bonität
Kreditwürdigkeit eines Klienten.

DCF „Discounted cash- flow“
Die DCF-Methode wird bei Objekten angewandt, welche in den nächsten Jahren grosse Differenzen bei Mietzinseinnahmen (z.B. Leerstände durch Umbauten) sowie Liegenschaftskosten (z.B. Investitionen für Sanierungen) aufweisen. Mit dieser Methode kann diesem Umstand am besten Rechnung getragen werden.

Dienstbarkeit (auch Servitut genannt)
Im Grundbuch vorgemerkte Belastung des Grundstückes. Dies kann z.B. ein Wohn- oder Nutzungsrecht auf ein oder mehrere Personen bezogen sein, Wegerecht für einen Anstösser, Durchleitungsrechte, usw.Dienstbarkeiten können einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert haben.

Diskontieren
Geldbeträge, zukünftige Ertragswerte, Wartefälle, in der Zukunft ablaufende Baurechte etc. werden durch Diskontieren („abzinsen“) auf den Barwert des Stichtages gerechnet.

Eigenkapital
Eigene Vermögen welche beim Erwerb einer Immobilie erbracht werden müssen.
Als Eigenkapital zählt Bargeld, Wertpapier, eigenes Grundstück, Bankguthaben, Sparguthaben sowie Eigenleistungen.

Erschliessungskosten
Kosten für die Erschliessung des Baugrundstückes bis zum öffentlichen Grund damit das Grundstück baureif wird. Dies Aufwendungen können Wasserversorgung, Energieversorgung, Abwasserleitungen, evtl. Gasversorgung, Telefon, sowie Fuss und Fahrwege beinhalten.

Ertragswert
Liegenschaftsbewertung auf Basis der Bruttomieterträge.
Ertragswert = Bruttomietertrag geteilt durch Kapitalisierungssatz in Prozent

Beispiel: 80`000.- : 5% = 1'600'000.-

Fremdkapital
Darlehensanteile einer Bank oder eines Investors welche zum Erwerb einer Immobilie nötig sind.Absicherung für die Geldgeber sind durch Grundpfandrechte gegeben.

Grundbuch
Amtliches Verzeichnis des Grundstückes, über bestehende Rechte und Pflichten. Beinhaltet das Tagebuch, Hauptbuch, Plänen, Liegenschaften-Verzeichnissen, Belegen und Beschreibungen der Liegenschaft.

Hedonische Methode
Bei der Hedonischen Methode (Vergleichswert) werden mit EDV Programmen grosse Datenmengen bauähnlicher Immobilien miteinander verglichen. Der Wert der dadurch entsteht ist kein Verkehrswert, da jede Immobilie seine speziellen Eigenschaften hat und diese nicht gewichtet werden. Bei Landbewertungen ist diese Methode jedoch besser geeignet.

Hypothek
Durch einen Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung gesicherte Finanzierung der Immobilie. Absicherung für den Gläubiger im Falle einer Forderung gegenüber dem Schuldner.

Kapitalkosten
Werden auch Zinsen genannt, welche bei Beanspruchung von Kapital anfallen.Man unterscheidet zwischen Eigenkapital und Fremdkapital.

Kaufrecht
Eintrag im Grundbuch eines vorgemerkten Rechtes eines Kaufberechtigten, wobei Preis Bedingungen und Zeitraum festgelegt sein können.

Katasterplan
Dies sind vom Geometer ständig nachgeführte Karten auf denen die Parzellen, Strassen und Grenzen ersichtlich sind.

Landwert
Der absoluter Landwert entsteht aus der bestmöglichen Nutzung der Parzelle.
Der relative Landwert entsteht aus der jetzigen nicht optimalen Nutzung.

Lageklasse
Landwertberechnung anhand der 5 Kriterien
- Standort
- Nutzung
- Lage
- Erschliessung
- Marktsituation

Liebhaberwert
Keine Berechnung möglich, da Käufer gewillt ist jeden Preis zu zahlen, egal ob wirtschaftlich oder nicht.

Mischwertmethode
Wie der Name schon sagt, werden bei dieser Methode der Realwert und der Ertragswert zusammengeführt, was zu teils grösseren Differenzen führen kann, die man schwer erläutern kann. Bei der jüngeren Generation der Bewerter wird die reine Ertragswertmethode der Mischwertmethode vorgezogen.

Personaldienstbarkeit
Verpflichtungen, welche im Grundbuch eingetragen sind, welche einer bestimmten Person zugeordnet werden wie Nutzungsrecht, Wohnrecht oder Baurecht.

Perimeterbeitrag
Einmalzahlung für die Erschliessung an das Gemeinwesen.

Realwert
Wertschätzung des Gebäudes und des Landanteils zusammen. Setzt sich zusammen aus Zeitwert des Gebäudes, Erschliessungs- und Umgebungskosten, sowie des bebauten Landwertes.

Reproduktionskosten
Als Reprokosten werden die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz der Immobilie beschrieben. Mit den Reprokosten und der Gesamtlebensdauer der Immobilie errechnen sich die jährlichen Rückstellungen, die getätigt werden müssen.

Reservezone
In der Reservezone liegendes Bauerwartungsland welches bei einer nächsten Einzonung in Bauland eingeteilt wird. Kann auch „Übriges Gemeindegebiet“ heissen.

Stichtag
Der Tag, auf den alle schätzungsrelevanten Werte und das Schätzungsergebnis zu beziehen sind.

Schuldzins
Entgelt für die Überlassung von Finanzierungmittel.

Umschuldung
Rückführung oder Verlängerung der Zinsbildung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.

Unterhalt und Reparaturen (Instandhaltungskosten)
Kosten, welche durch die fortlaufende Instandsetzung bei normaler Abnutzung der Immobilie anfallen. Beinhaltet z.B. den Unterhalt der Heizung und des Fahrstuhles, Ersatz einzelner Elektrogeräte in der Küche, Schönheitsunterhalt bei Fassaden etc.

Vergleichswert
Die Vergleichswert-Methode wird hauptsächlich für Bewertungen von Bauland, Bauerwartungsland, Kulturland, Teilflächen etc. angewandt. Auch bei Immobilien ist die Anwendung möglich. Es ist jedoch zu achten, dass man Daten von identische Bauten mit gleicher Nutzung und gleichen Eigenschaften zum Vergleichen besitzt oder diese dementsprechend angleichen muss.

Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis ermittelt, welcher zu diesem Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erreichen wäre.

Zeitwert
Wiedererstellungskosten des Gebäudes zum jetzigen Zeitpunkt abzüglich Wertminderung in Folge des Alters, Abnutzung oder unterlassener oder mangelnder Unterhaltspflicht.